청주지방법원 2021. 11. 선고 2021가단 건물명도

​

사건 개요

​

원고들(각 1/2지분 공유자)과 피고는 2014. 1. 1.(개인정보보호 및 편의상 1.1.로 기재함) 주택에 대해 임대차계약을 체결하였는데, 당시 계약기간을 2년으로 하였습니다. 원고는 이후에 계약서를 따로 쓰지 않았고, 2020. 10. 1. 및 2021. 4. 1.에 피고에게 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 통보한 적이 있습니다.

원고는 임대차계약이 해지되었다고 주장하면서, 임대목적물의 인도를 청구한 사례입니다(피고 승소).

그리고 계약서상 임대인은 원고 중 1명만 있었는데, 나머지 1명은 계약과 상관없이 지분 공유자로서 피고에게 인도를 청구하였습니다.

​

법원의 판단

​

이 사건 임대차계약은 주거용 건물에 관한 임대차계약으로 보이는바 임대차 기간의 종기인 2016. 1. 1., 2018. 1. 1., 2020. 1. 1.로부터 각 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지가 있었음을 인정할 증거가 없어(위 2020. 10. 1. 및 2021. 4. 1.의 통보는 계약이 갱신된 이후이다), 다시 동일한 조건으로 2년간 묵시적으로 갱신되었다고 보는 것이 타당하다. 따라서 임대차 기간이 종료되었음을 전제로 하는 원고들의 위 주장은 받아들일 수 없다고 하여 원고의 청구를 기각하였습니다.

​

한편 원고 B의 경우 1/2 공유지분권자로서 피고에게 인도 청구하는 것으로 보아도, 원고 A이 원고 B의 대리인으로 이 사건 임대차계약을 체결한 것으로 볼 여지가 크고, 설령 그러한 사정이 인정되지 않는다고 하더라도 공유물의 소수지분권자가 다른 공유자와 협의하지 않고 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유하는 경우에도 다른 소수지분권자가 공유물의 인도를 청구할 수 없어(대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결 참조), 원고 B가 원고 A으로부터 임차하여 이 사건 주택을 점유 중인 피고를 상대로 인도 청구를 할 수는 없다고 보인다고 판단하였습니다.

​

​

해설

​

최초 임대차계약시 계약서를 쓰고 그 후 따로 계약서를 새로 쓰지 않고 묵시적 갱신으로 이어지는 경우에 임대인으로서 어떻게 계약을 해지하여 종료시킬 수 있는지 확인할 수 있는 판결입니다.

주택임대차보호법(주임법) 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하고 갱신거절의 뜻을 통지하지 않은 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 본다고 하여 묵시의 갱신을 규정하고 있고, 이 경우 제2항에 따라 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

​

이 사건에서 최초 계약체결한 2014. 1. 1. 기준으로 새로 계약서나 변경없이 계속 묵시의 계약이 되었다보니, 2년 단위로 묵시의 계약이 된 것이고 가장 최근이 2020. 1. 1.인데 2020. 10. 1 및 2021. 4. 1. 갱신거절의 통지를 한 것으로 소송 현재(2021년) 계약이 해지된 것이 아니라는 것입니다.

이 경우에 임대인이 계약을 해지하려면 2022. 1. 1.기준으로 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 해야 2022. 1. 1.자로 계약이 종료됩니다.

그러나 원고는 2021년 현재 계약이 유지되고 있는 상태로 명도소송을 제기하였기 때문에 패소 판결을 받은 것입니다.

​

참고로 이렇게 묵시의 갱신이 이어질 때, 임차인은 임대인과 달리 주임법 제6조의 2에 따라 언제든지(2년의 기간 상관없이) 계약해지를 통지하면 그로부터 3개월 후에 계약이 해지됩니다.